Dans le flip immobilier, l'argent se fait souvent à l'achat. Et les meilleurs prix se trouvent rarement dans les immeubles impeccables. Ils se cachent dans ceux que les autres laissent passer : le duplex à la fondation fatiguée, la maison au vieux filage, le triplex avec un logement de trop.

Le problème, c'est que les banques refusent souvent de financer ces immeubles-là. C'est précisément là que le prêt privé change la donne.

Non conforme, aux yeux de qui?

Un immeuble « non conforme » n'est pas forcément en ruine. Souvent, il ne coche simplement pas les cases d'un prêteur traditionnel.

Une banque veut un immeuble facile à évaluer, à assurer et à revendre. Il suffit d'un élément qui accroche pour bloquer le dossier : infiltrations d'eau, panneau à fusibles, réservoir d'huile, logement aménagé sans permis. Et comme elle évalue l'immeuble dans son état actuel, sa valeur après rénovation ne compte pas.

Pour un investisseur, c'est justement cet écart entre la valeur d'aujourd'hui et celle de demain qui représente l'occasion d'affaires.

Financer le potentiel, pas l'état actuel

Le prêt privé regarde ce que l'immeuble peut devenir. On analyse la garantie, le budget des travaux, la valeur après rénovation et, surtout, le plan de sortie.

Le prêt couvre l'achat et une partie des travaux pour une courte période, souvent de 6 à 12 mois. Une fois l'immeuble remis en état, l'investisseur refinance auprès de sa banque ou revend à un acheteur qui obtiendra facilement son hypothèque. Le prêt privé devient ainsi un pont vers le financement traditionnel.

Deux exemples concrets

Les montants servent d'illustration.

Le duplex à la fondation fissurée

Un investisseur repère un duplex à 210 000 $. L'inspection révèle une fissure importante et des infiltrations. La banque refuse.

Grâce au prêt privé, il achète et investit environ 45 000 $ en travaux. Neuf mois plus tard, l'immeuble vaut autour de 320 000 $. Il refinance à sa banque, rembourse le prêt privé et récupère une bonne partie de sa mise de fonds.

La maison que personne ne veut assurer

Une maison des années 60 se vend sous le prix du marché : panneau à fusibles, vieille entrée électrique, réservoir d'huile. Sans assurance standard, aucune banque ne prête.

Le prêt privé finance l'achat et les travaux prioritaires. La maison devient assurable, puis finançable. L'investisseur peut la revendre ou la louer.

Pourquoi ne pas payer avec ses épargnes?

C'est une question fréquente. Pourquoi emprunter si on a l'argent dans ses placements? Dans bien des cas, le prêt privé reste le choix le plus stratégique.

D'abord pour les liquidités. Un flip réserve presque toujours des surprises, et l'investisseur qui a vidé ses comptes n'a plus de coussin pour y faire face. Ensuite pour la fiscalité : un retrait de REER s'ajoute au revenu imposable, alors que les frais de financement d'un projet sont généralement déductibles. Enfin, l'argent retiré des placements cesse de fructifier, et toutes les économies se retrouvent concentrées dans un seul immeuble.

Avec un prêt privé, les épargnes continuent de travailler et restent disponibles pour les imprévus ou le prochain projet. Votre comptable pourra vous aider à évaluer ce qui convient le mieux à votre situation.

Une occasion qui profite à toute la communauté

Pensez à la vieille maison placardée sur la rue principale. Personne ne peut la financer, donc personne ne l'achète, et elle se dégrade d'année en année.

Avec un prêt privé, un entrepreneur peut y aménager un commerce au rez-de-chaussée et deux logements à l'étage. Un an plus tard, la façade a retrouvé son cachet, la ville perçoit plus de taxes et les voisins voient la valeur de leur propriété grimper. Un flip réussi, c'est aussi des logements remis sur le marché et du travail pour les entrepreneurs d'ici.

Les bons réflexes avant de se lancer

Un immeuble hors normes reste un pari plus risqué. Quelques précautions font toute la différence :

• Assurez l'immeuble dès l'achat. S'il brûle pendant les travaux sans couverture, vous perdez tout et devez quand même rembourser le prêt. Un courtier peut trouver une assurance chantier ou un assureur spécialisé.
• Calculez sur l'ensemble du projet. Le financement privé coûte plus cher, alors la valeur créée doit laisser une bonne marge.
• Prévoyez un coussin pour les imprévus. Un vieux bâtiment réserve toujours des surprises.
• Rencontrez la municipalité tôt, surtout au centre-ville. Des subventions à la rénovation existent parfois.
• Planifiez votre sortie dès le départ, que ce soit un refinancement ou une revente.

Un partenaire d'ici pour vos projets

Quand la banque dit non, votre projet a peut-être simplement besoin d'un autre point de départ.

Chez Crédit Beauce-Appalaches, nous sommes une équipe de quatre personnes au cœur de la Beauce. Depuis huit ans, nous accompagnons les investisseurs immobiliers avec une approche humaine, avec un objectif clair : vous ramener vers le financement traditionnel le plus rapidement possible.

Vous avez un immeuble en vue et votre institution hésite? Communiquez avec nous, on va regarder ça ensemble.

Ce texte est fourni à titre informatif. Pour votre situation, consultez votre notaire, votre comptable ou votre courtier en assurance.